注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

许小年的博客

中欧国际工商学院经济学与金融学教授

 
 
 

日志

 
 

房价为何还会涨?  

2010-03-31 21:33:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

    房价上涨的原因很简单,需求大于供给,或者供给小于需求。

    

    影响需求的有长期因素,例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢,收入的增长大致与GDP同步,即每年8%到10%,这三个长期因素都很重要,但不能解释房价在短期内的暴涨。

    

    决定需求的短期因素中,最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%,同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲,实体经济不需要那么多钱,多余的20个百分点的钱去哪里了?楼市和股市。就像给病人输血,一旦超过了身体的需要,必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来,经济学上称为“泡沫”。

    

    多余的钱主要通过贷款进入楼市,不仅按揭容易借了,地产商的开发贷款不成问题,而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了,“温饱而思淫欲”,淫欲必有居所,购房需求于是上升。请注意,增加的收入并不是企业和你创造的价值,而仅仅是央行印的一堆纸,经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像,用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾,地价、房价扶摇直上。

    

    货币超发对购房需求的影响还有另一渠道,虽然是间接的,重要性丝毫不亚于直接效应,那就是通胀预期。发了这么多的票子,通胀是早晚的事,百姓为防储蓄贬值,纷纷提出存款,购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金,就是房子,房价岂有不涨之理?

 

    再看供给方。

    

    对短期供给影响最大的有两件事,2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机,面对需求的下降和资金链断裂的危险,地产商不得不缩小开发规模,导致09年的供应不足。谁也没有料到,09年的货币供应会在几个月内放出天量,而房地产开发却需要时间,供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足,巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

    

    有人说07年的宏观调控过急,力度过大,其实不然。早在05、06年,经济已有过热征兆,那时就应适当紧缩。决策层GDP挂帅,迟迟不动。到07-08年之交,眼看CPI通胀奔着两位数去了,才慌忙投下猛药,不料08下半年赶上金融危机,于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱,由此可见一斑。因这事并非本文主题,不在这里展开讨论。

    

    楼市如同股市,需求越旺盛,卖家越是惜售。随着供应日趋紧张,开发商被拎出来当靶子,就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘?道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。为什么看涨?开发商算准了,在通胀的压力下,买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期,通胀预期一方面刺激了需求,另一方面减少了供给。

   

    决定房地产长期供给的最重要因素,当然是土地。在现行政策下,土地供应已被封顶,“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线,不能碰。若死守这条红线,可开发的土地就会越来越少,而人只会越来越多,居民自然想到,“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下,地产商忙着囤地,因为“土地将永远是稀缺资源”,日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么?房价没有最高,只有更高。

    

    需求和供给分析清楚了,平抑房价的办法也就有了,无非是抑制需求和增加供给,而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

    

    城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的,不必调控,治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸,“解铃还需系铃人”,央行收紧银根就是了。银根一收,不仅贷款少了,而且通胀预期下降,居民买房保值的动机减弱,需求进一步降低。

    

    当需求疲软时,开发商就要考虑停止捂盘,增加供应,因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”,增加土地供应,未来房价走低的可能性大增,就可以改变买、卖双方的价格预期,从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买,地产商却急着开发和出售,房价调头向下。

 

    小结一下,平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应,整个搞反了,不出乱子才怪呢。

 

    预测一下,改变现行政策的可能性有多大?说实在的,不大。

    

    谁愿意在这会儿收紧银根啊?“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办?今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率,而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了,谁动就是美帝国主义的走狗。紧缩银根就要加息,加息会伤及股市,股民骂娘怎么办?又要马儿跑得快,又要马儿不吃草,世上哪有这样的事?可世上到处都是这么想的人。

    

    土地供应更是万万不能放,据说农地若少于18亿亩,就无法保障中国的粮食安全。这说法从未得到研究和数据的支持,我们说的是认真、客观、独立和负责的研究,而不是捉刀代笔或者揣测上意的报告。在30年多年前的计划体制下,耕地比今天多(因城镇和工业占地少),人口比今天少,我们还不能保证粮食的供应,靠各种票证限制居民的食品消费。1959到1961年间,那时的耕地更多,人口更少,全国却饿死了几千万人。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率,生产效率主要取决于制度,而不是耕地数量。

    

    改革开放之后的1991年到2008年,我国小麦亩产增加了30%,农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上,完全有可能释放出部分农地,用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

    

    政府控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级政府大兴土木,扩招人员,导致开支激增而入不敷出,除了向银行贷款,就靠卖地收入弥补赤字。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人,建立真正的土地一级市场,由市场配置土地。地价高了,吸引更多的土地进入市场,供应增加,自动平抑价格。在现行体制下,政府的控制不仅切断了价格和供应量的联系,而且由自身利益驱动,总是倾向于推高地价。除了财政,土地也越来越多地连着官员的荷包,怎么放得开呢?

    

    货币和土地政策不变,有无其他办法降低房价?

    

    78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了,16家主营地产的央企还在,相当于放走小舢板,留下巡洋舰。国企频频拍出地王,因为有金融支持,因为不怕楼面卖不出地面价,亏了,有国家兜底。这些造就地王的体制性原因,并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨,对地价影响实在有限。

    

    改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变,供应总量不变,站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗?

    

    对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度,房地产公认是“支柱产业”,“格儿”动得太真了,影响地产业的发展,对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。

    

    出台物业税。这事儿议了好多年,一直出不来,猜猜谁手中的房产多,就知为什么出不来了。

    

    还有什么招儿?

    

    结论:房价还得涨,尽管不会永远涨。

 

   日本人的地产泡沫吹了四、五年,最终还是在1989年破了。美国人的次按泡沫吹了五、六年,最终在2007年破了。

   

   《红楼梦》中的王熙凤说过:“千里搭长棚,没有不散的宴席”。

    

    

  评论这张
 
阅读(2111)| 评论(11)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017