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许小年的博客

中欧国际工商学院经济学与金融学教授

 
 
 

日志

 
 

房价为何不会大跌?  

2010-04-25 11:28:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    几周前,写了一篇文章“房价为何还会涨?”,墨迹未干,就碰上打压房价的“10号文”,一套组合拳来势汹汹,市场上顿时惊惶四起。

    

    楼市会就此崩盘吗?未必。

    

    如前文所示,高房价的根本原因是供需失衡,失衡下的价格走势由预期支配,对预期影响最大的短期因素是货币供应,长期因素则是土地供应。若想抑制房价,政府应当紧缩货币供应,放松土地供应,而实际执行的政策正好相反,房价焉有不涨之理?

    

    楼市新政全都着眼于市场价格,而不是市场预期。由于影响预期的长、短期因素基本未变,前文的结论也基本不变,新政的效果恐怕不会如制定者所愿。

    

    新政对市场的冲击主要是心理上的,阻吓作用大于实质性作用。在房价可能走低的猜想中,人们从抢购转向毁约或者推迟购买,房价于是停止上涨。但这远非雪崩的前兆,需求方的其他预期依旧,为房价构筑了一个坚实的底部。特别是“10号文”只字未提土地供应和货币供应,只要“18亿亩”的红线不动,百姓就认定房产是稀缺资源,晚买不如早买;只要货币政策继续松宽,通胀预期就是挥之不去的幽灵,购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择。

    

决定楼市下一步走向的关键当然是开发商,预见到需求不会发生根本的转变,他们并不急于抛售,而是采取了“看看再说”的观望态度。感谢09年的银行大放水和楼市的价量齐飞,眼下开发商手中现金充裕,没有任何回笼资金的压力,只有当资金链条吃紧时,地产商才愿意考虑降价促销。助长观望情绪的,还有日渐增加的政策不确定性。

 

开发商的观望不仅减少了当期市场的供给,为房价提供了另一有力的支持,而且减少了当期的开发量,为将来的供应短缺从而将来的高房价埋下伏笔。

 

  地产商难道不担心更为严厉的后续政策吗?担心是免不了的,但可能性究竟有多大?

 

    如今决定政策的,不仅仅是中央政府维护民生的意愿,还有地方政府强烈的政绩冲动。人们已经注意到,在每次打压楼市的风暴中,地方政府都“集体失语”。与此形成鲜明对照,每逢楼市下跌,地方长官总是竭其所能,力挺力托。人们也知道,这是因为房价和地价连着地方财政,并且也越来越多地连着官员个人的荷包。

    

楼市如果垮了,地方财政赤字,中央给补吗?不是说要拉动内需吗?没钱怎么拉动?房地产有很高的产业关联度,真下重手把它砸趴下了,一损俱损,钢铁、水泥、玻璃、建材、工程机械、家电就不知卖给谁了。如此一来,GDP保八怎么实现?这可是从中央到地方的各级政府最在意的指标。

 

即使在政策制定上地方和中央保持一致,政策的执行可主要靠地方政府,上下拧着劲儿,政策怎能贯彻到位?中央总不能向所有30多个省、市、自治区派工作组吧,再说还有几百个省辖和地辖市、2000多个县呢!

    

    投鼠忌器,更重的拳头只是理论上的,即便出台,估计也是高高地举起,轻轻地落下。

    

说到底,楼市是一个预期的博弈,预期的形成产生于利益的计算,非党报央视所能引导,非社论文件所能左右。凡涉及真金白银的事儿,不是红口白牙或者白纸黑字就可以解决的。以真金白银为基础的叫做理性预期,纯靠忽悠的是非理性预期。理性预期决定人们的长期行为,并最终在现实中得到验证;非理性预期除了制造市场短期波动,便只留给后人笑柄。

 

欲降房价,必先扭转市场预期;欲扭转预期,必先调整利益;欲调整利益,必先推动体制改革。改革就是重构利益格局,理顺利益关系,在社会总财富增加的前提下,实现多方共赢。

 

首先要改革土地制度,增加土地供应,打破政府垄断,利用市场机制平抑地价,彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。要想改革土地制度,就必须平衡地方财政预算,舍此便不能切断地方财政和土地的联系。

 

改革财政税收体制要双管齐下,开源节流。开源意味着增加地方的税收自主权,同时强化民众对政府的监督,否则苛捐杂税日多,社会安定不保。节流则要求大幅削减地方政府开支,特别是无止境的投资,以及同样无止境的机构膨胀和冗员。

 

放弃改革,迷信行政力量,单纯靠政策调控价格,如同发高烧洗冷水澡,打摆子就给蒸桑拿,治标不治本,房价短期内可能少许下挫,当人们意识到基本面并未改变时,价格重拾升势,说不定会创出又一轮新高。那时怎么办?

 

有两个可能的对策。一是任其发展,直到泡沫破灭,如日本的1989年和美国的2007年。二是“斗地主”,“打土豪,分田地”,房地产业国有化,政府出面重新分配住房。无论哪一个,成本好像都太高了。

 

还是赶快紧缩银根,赶快推进改革吧。


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